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一、背景
住宅小區(qū)是居民生活的基本場所，小區(qū)物業(yè)管理關(guān)系到每個(gè)居民的切身利益，是居民安居樂業(yè)、社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要基石。加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，對(duì)于滿足居民日益增長的對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量需求，具有重要意義。
二、當(dāng)前我市物業(yè)管理存在的主要問題
近年來，我市在物業(yè)管理工作方面主動(dòng)作為，堅(jiān)持指導(dǎo)、服務(wù)重心下移，注重行業(yè)發(fā)展和品牌建設(shè)，物業(yè)管理水平得以全面提升。但是，由于物業(yè)管理關(guān)系到居民的切身利益，涉及眾多相關(guān)部門，諸多原因造成涉及物業(yè)管理的信訪投訴居高不下。
1.個(gè)別物業(yè)管理有關(guān)部門職責(zé)不清，職責(zé)落實(shí)不到位
根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，城市管理、綜合執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、公安、規(guī)劃、市政公用、環(huán)保、市場監(jiān)督、街道辦事處等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。但實(shí)際工作中，對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工作，有的部門職責(zé)交叉不清，個(gè)別部門存在執(zhí)法不積極、不主動(dòng)、執(zhí)行不到位的現(xiàn)象，而對(duì)這種執(zhí)法弱化現(xiàn)象又缺乏行之有效的監(jiān)管措施，往往錯(cuò)過執(zhí)法的最佳時(shí)機(jī)，導(dǎo)致事態(tài)蔓延，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)法效率亟待提高。
2.小區(qū)開發(fā)建設(shè)工程質(zhì)量、遺留問題多。部分小區(qū)房屋質(zhì)量有瑕疵，交房時(shí)小區(qū)環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，水、電、氣、暖、網(wǎng)絡(luò)等公共配套不完善，開發(fā)單位在售房過程中虛假宣傳，誤導(dǎo)業(yè)主搞違章搭建；對(duì)房屋質(zhì)量問題，開發(fā)單位維修不及時(shí)，導(dǎo)致業(yè)主不滿將怨氣轉(zhuǎn)嫁物業(yè)，引發(fā)糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年受理涉及物業(yè)管理的信訪投訴3000多件，因開發(fā)建設(shè)遺留問題轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理爭議的占60%以上。部分小區(qū)交房后小區(qū)業(yè)主紛紛違章搭建，就是由于開發(fā)單位在售房過程中虛假宣傳，肆意承諾造成的。
3.物業(yè)服務(wù)從業(yè)者的素質(zhì)不高，服務(wù)質(zhì)量不佳。某些物業(yè)公司工資待遇較低，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊，素質(zhì)偏低，態(tài)度消極，服務(wù)不到位。某些物業(yè)公司對(duì)小區(qū)綠化維護(hù)、公共設(shè)施、道路損壞維修不及時(shí)，衛(wèi)生保潔不到位等，造成業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量沒有達(dá)到“質(zhì)價(jià)相符”的標(biāo)準(zhǔn)。
4.部分居民對(duì)物業(yè)服務(wù)理解偏頗，拒交物業(yè)費(fèi)。有些居民凡事都找物業(yè)公司，解決不了就以不交物業(yè)費(fèi)相對(duì)抗，造成居民和物業(yè)公司的矛盾頻發(fā)。
5.業(yè)主委員會(huì)的功能未能有效發(fā)揮。目前我市住宅小區(qū)中，僅有部分成立業(yè)主委員會(huì)，且已成立的業(yè)委會(huì)運(yùn)行機(jī)制不夠成熟規(guī)范，大多未能發(fā)揮應(yīng)有的作用，甚至有個(gè)別委員借著委員身份謀取私利，擾亂小區(qū)正常物業(yè)管理秩序，侵害業(yè)主公共權(quán)益。
三、工作建議
要加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，解決物業(yè)管理中存在的問題，提高居民的幸福感、獲得感，不能頭疼醫(yī)頭，要分析梳理問題產(chǎn)生的原因，對(duì)癥下藥，由物業(yè)主管部門牽頭，相關(guān)部門各盡其責(zé)、齊抓共管，建立健全業(yè)主自治與專業(yè)化、社會(huì)化、市場化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制。具體建議如下：
1.實(shí)行市級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，進(jìn)一步細(xì)化明確有關(guān)部門職責(zé)。分管市領(lǐng)導(dǎo)任物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)負(fù)責(zé)人，城市管理、綜合執(zhí)法、發(fā)改、公安、規(guī)劃、市政公用、環(huán)保、市場監(jiān)督、街道辦事處、物業(yè)辦等為成員單位，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，快速高效解決物業(yè)管理中涉及多部門、職責(zé)不清、責(zé)任部門不履行職責(zé)等情況的物業(yè)管理熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，處理物業(yè)管理重大信訪隱患和突發(fā)事件等。進(jìn)一步細(xì)化綜合執(zhí)法等部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的職責(zé)分工，杜絕職能交叉不清現(xiàn)象，使行政管理真正輻射到物業(yè)管理區(qū)域，改變行政管理在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)缺位、不到位的問題。
2.加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)單位在住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和銷售方面的監(jiān)管，確保工程質(zhì)量，杜絕虛假宣傳。進(jìn)一步明確細(xì)化新建住宅工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，保證新建住宅須在房屋質(zhì)量合格，綠化、道路、消防等各項(xiàng)配套設(shè)施符合規(guī)定要求后方可辦理竣工驗(yàn)收及交房手續(xù)；明確對(duì)開發(fā)單位在房屋銷售過程中虛假宣傳、保修范圍內(nèi)維修不及時(shí)、公共配套不達(dá)標(biāo)、誤導(dǎo)業(yè)主違建等違規(guī)行為的制約措施和責(zé)任部門，避免交房后矛盾轉(zhuǎn)嫁物業(yè)管理。
3.培育和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場。要加強(qiáng)物業(yè)公司管理，建立健全行業(yè)誠信體系，樹立物業(yè)公司優(yōu)秀品牌，及時(shí)發(fā)布企業(yè)不良信用記錄。加大物業(yè)管理宣傳力度，引導(dǎo)居民充分認(rèn)識(shí)理解物業(yè)服務(wù)的必要性、物業(yè)公司的職責(zé)劃分、公共設(shè)施設(shè)備的共同維護(hù)責(zé)任等，教育居民履行交納物業(yè)費(fèi)等業(yè)主義務(wù)，提升物業(yè)公司的存在感。加強(qiáng)信用懲戒，將“物業(yè)管理信用檔案系統(tǒng)”和“業(yè)主在物業(yè)管理方面的違法違規(guī)行為”納入社會(huì)信用體系進(jìn)行監(jiān)管。
4.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)工作，充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)作用。對(duì)于具備成立業(yè)主委員會(huì)條件的小區(qū)，各職能部門應(yīng)主動(dòng)作為，組織成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)屆滿的業(yè)主委員會(huì)完成換屆工作。積極探索黨建引領(lǐng)物業(yè)管理，推行社區(qū)“兩委成員”與業(yè)委會(huì)主任交叉任職，充分發(fā)揮黨員模范作用，指導(dǎo)業(yè)委會(huì)依法履職，督促物業(yè)公司履行合同約定，協(xié)調(diào)處理業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾、糾紛，引導(dǎo)居民自治管理，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。
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