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青島日報2025年9月22日3版
青島因地制宜治理開放樓院
“紅色物管精治”
●適用于樓座分布集中、依法劃分物業管理區域的開放樓院
●由黨組織牽頭成立業委會，引進專業物業服務，實現小區規范治理
“居民自管自治”
●適用于樓座分布零散、難以劃分物業管理區域的開放樓院
●依托社區網格，由黨組織牽頭成立自管會，實行居民自我管理，自主解決樓院治理問題
“街區融合善治”
●適用于商居混合的開放樓院
●通過簽訂黨建共建協議、搭建商居議事平臺、組建街區事務委員會等方式，凝聚商戶和居民治理合力，實現安居與樂業的“雙贏”
單位共建共治
●適用于單位宿舍、家屬樓院等開放樓院
●探索將各類資源力量引入樓院治理，破解治理事項銜接不暢等難題
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開放樓院是“沒有圍墻的小區”，由于建成年代久、公共設施陳舊老化等因素，常常面臨“無人管事、無章理事、無錢辦事”的治理困境。
從“失管”到“善治”，讓歷經歲月的開放樓院煥發新生，不僅關乎硬件環境修繕，更在于治理模式的創新。近期發布的《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》提出，調動人民群眾參與城市治理的積極性、主動性、創造性，探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式。
今年以來，青島深入踐行人民城市理念，強化黨建引領，堅持分類推進，按照市委要求，市委組織部牽頭，會同市委社會工作部、市委政法委、市城市管理局等部門協同推進，指導區（市）、街道充分考慮物理特征、人口規模、群眾意愿、歷史沿革等實際情況，調整優化治理單元，將5358個散落樓院歸集為1491個管理區域，納入青島市智慧物業管理服務平臺，跟進健全黨的組織體系，因地制宜選擇物業管理模式，積極開展共建共治，有序推動開放樓院“有人管、管得住、管長遠”，加快探索黨建引領開放樓院精細化治理新路徑。
從“開”到“封”
由“亂”到“治”
“小區以前就是個大雜院，外來車輛、人員進進出出，車多人雜，老人孩子都不敢下樓。”居民周澤濤口中的“大雜院”是位于李滄區李村街道大嶗路社區的夏莊路67號院，建成于1993年，有7個樓座，居民256戶。小區因地處李村商圈核心，外部人員和車輛經常把樓下堵得水泄不通，影響居民生活。
為解決開放樓院無序失管的難題，街道黨工委和社區黨委牽頭研究制定小區“開轉封”方案。“居民們多數都同意封閉管理，但周邊商戶提出了反對意見。”大嶗路社區黨委書記、居委會主任紀麗君表示，小區居民希望擁有更加安靜有序、安全穩定的生活環境，而商戶則擔心封閉會導致進出不便、減少客流。
居民和商戶各持己見，怎么辦？街道社區先后組織了5次“樓院議事會”，經過多輪傾聽民聲、商量對策，提出了商戶可以按年繳費優惠停車、保障商戶車輛登記進出等措施，破解了“商戶抵觸、居民觀望”的僵局。
為充分聽取民聲民意，樓院黨支部發動31名黨員深入到包聯的256戶居民家中，開展“開轉封”方案的宣傳動員和意見征集，將居民建議融入道閘布局優化等方案中。街道黨工委協調共建單位騰讓出樓院出入口區域，并對路面進行翻新，設立行車道閘，將原本開放的多處小門安裝門禁……僅用時一個月，小區就實現了由“開放”到“封閉”、從喧鬧無序到整潔有序的轉變。
開放樓院“封”起來了，還要有人管。社區黨委帶領樓院黨支部成員征求民意，推選出7名熱心服務群眾、基層經驗豐富的黨員組成樓院自管會，負責環境衛生、文化宣傳、便民服務等13項工作，填補了沒有專業物業服務的治理空白。“一個月交10元管理費，現在有啥事我們就找自管會，路面破損、樓道燈壞了，馬上就能找人來解決，樓院環境好了、有人管了，大家住著也舒心。”周澤濤說。
相對于封閉式小區，開放樓院現實情況復雜，不能“一封了之”，量體裁衣、因地制宜才能找對路子。
“開放樓院治理不能搞‘一刀切’，而是要‘一把鑰匙開一把鎖’，探索符合自身特點的管理模式，形成務實管用的分類治理路徑。”市城市管理局黨組書記、局長孫震說。青島堅持共建共治共享理念，以黨建引領充分調動各方力量參與開放樓院治理，根據各開放樓院的不同特點分類實施、分類推進，有效激活基層治理動能。
比如，對于樓座分布集中、依法劃分物業管理區域的開放樓院，實行“紅色物管精治”，由黨組織牽頭成立業委會，引進專業物業服務，實現小區規范治理；對于樓座分布零散、難以劃分物業管理區域的開放樓院，實行“居民自管自治”，依托社區網格，由黨組織牽頭成立自管會，實行居民自我管理，自主解決樓院治理問題；在商居混合的開放樓院，推行“街區融合善治”，通過簽訂黨建共建協議、搭建商居議事平臺、組建街區事務委員會等方式，凝聚商戶和居民治理合力，實現安居與樂業的“雙贏”；針對單位宿舍、家屬樓院等開放樓院，探索單位共建共治，將各類資源力量引入樓院治理，破解治理事項銜接不暢等難題。
引入紅色“大物管”，開放樓院“長效治”
來到位于信號山北側的齊東路社區，沿著小路徒步爬到伏龍山頂，就到了伏龍山34—39號樓院。樓院建成于20世紀90年代，共有6棟樓，是老城區典型的開放式樓院。小院環境清幽，登高望遠，老城景色可盡收眼底，但也正因為地理位置特殊，樓院相對獨立，樓院長期存在基礎設施陳舊、管理主體缺失等問題。
“過去樓道里堆滿了雜物，衛生也沒人管，院子里的樓梯和道路破破爛爛，老人很容易摔倒。”老居民王秀萍說。
變化發生在去年8月，經過老舊小區改造，樓院硬件設施得到很大改善，路面墻面整修一新，新增了小廣場和休息座椅，亂堆亂放、圈地種菜的現象也得以整治。
舊改完成后，如何把現在的環境鞏固好、維護好，防止問題回潮，居民們展開了討論。“咱們院老年人多，大家年紀大了，樓道衛生都打掃不了，還得靠專業的物業來管理。”“以前沒有業委會，也不收物業費，大家習慣了街道社區兜底，現在讓大家交物業費不容易。”……
“為了解決‘誰來管、怎么管’的問題，我們分‘三步走’，創新實行‘紅色物管精治’，形成了黨支部、業委會、物業企業三方聯動治理的新格局。”齊東路社區黨委書記李航說，考慮到樓院規模適中、邊界清晰、便于管理，且居民多為長期居住穩定性強、參與治理的積極性高，街道首先推動其依法劃分物業管理區域、設立獨立網格，成立了網格黨支部；第二步是成立業委會，黨支部組織黨員和樓組長多次入戶，向居民開展調研摸底和政策宣傳，選舉產生由3名黨員、2名群眾組成的業委會；第三步則是引入物業服務，老舊小區改造后期，境美物業公司就提前參與開展垃圾清運、施工提醒等工作，贏得了群眾認可。成立業委會之后，物業又以“無償”服務的方式提供樓院樓道日常保潔、公共設施維修等服務，讓居民感受到服務、看得見變化。在業委會的考察下，通過業主大會表決同意境美物業正式作為物業服務企業入駐樓院。通過實施“無償—低償—市場化服務”的模式，逐步培養起居民購買物業服務的意愿。
“業委會和物業真為我們辦了不少實事兒。”王秀萍掰著手指頭細數：樓下新裝了凈水機，每周都有助農惠民蔬菜大集，定期組織公益團體和志愿者提供義診、義剪、小家電維修等服務……
開放樓院是否成立業委會，要不要引入物業服務？這個問題沒有標準答案，還要統籌考慮物理特征、群眾意愿等實際情況，探尋最適配方案。
例如，市北區興隆路街道創新探索“自治+物業”服務模式，在征得居民同意的前提下，拿出部分公共收益，通過自管會領辦物業項目，聘用小區居民參與衛生清掃、安全巡邏等基礎服務；選聘物業公司或與環衛、園林、通信等單位簽訂協議，提供垃圾清運、“飛線”整治、樓院保潔、停車管理等專業服務，讓居民家門口的幸福感不斷“升級”。
市南區八大湖街道試水“大物管”模式，將福州南路64號院和68號院“連片打包”，整合為一個管理單元，實施“先嘗后買”的模式，引入華仁物業。網格黨支部和樓院自管會積極與華仁物業黨支部開展聯建共建，組織樓院退休黨員、在職黨員、居民骨干等力量成立“物管先鋒服務隊”，定期開展樓院“開荒行動”、便民大集等活動，暖心服務獲得越來越多居民的認可。目前，街道將“大物管”進一步“擴面”，寧夏路以南的137棟樓院全部引入物業公司，散亂的老舊樓院正逐步轉變為睦鄰安居的家園共同體。
“粗放管”變“精細治”
商居融合共生共榮
一到夏日，老城區就迎來了旅游客流高峰，特別是市南區大學路、黃縣路、龍江路3條網紅街，咖啡館、美術館、文創小店、名人故居相映成趣，成為游客絡繹不絕的打卡地。
“這個街區臨街是商鋪、院內是居民，或者一樓是網點、樓上是住戶，傳統居住與新興商業深度融合，外來游客與常住居民訴求交織，給街區治理帶來了多重挑戰。”市南區江蘇路街道黨工委副書記杜江說。
街區橫跨兩個社區，為破解治理難題，街道黨工委提級管理，成立街區融合治理綜合黨委；召集商戶、居民、人大代表、物業公司代表等街區力量，成立街區事務委員會；聯合區委組織部、社會工作部等10余家單位，成立共建單位聯盟，并引入物業企業提供專業服務，形成了多元主體融合善治的治理格局。
“街區公廁標識少，游客經常反映找不到公廁。”“旅游旺季客流量大，街道擁堵、噪音擾民的情況經常發生，希望能加大巡查管理力度。”……街區“青鋒匯”黨群共享空間定期舉辦的協商議事會為解決居民、商戶、游客的痛點問題搭建了平臺。“以前大家不知道有問題去哪里、找誰辦，只能采取熱線投訴的方式，現在有了‘街事會’，大家的訴求可以快速得到響應，真正實現‘街區的事街區管’。”杜江說。
從“人巡”到“智防”，數據共享、技術賦能、場景創新的數智化手段也在不斷重塑基層治理模式，推動老舊開放樓院治理從“粗放管”向“精細治”轉型，構建更有溫度和精度的智慧化治理新生態。
走進江蘇路街道黨群服務中心，眼前的智慧管控數字大屏正實時監控著轄區內人流、車流、客流情況，捕捉異常動態。大學路、黃縣路、龍江路街區的商戶、樓院也被納入管控范圍，依托智能終端實時獲取道路擁堵、非法經營、垃圾堆積等各類情況，合理安排調配巡邏人員和志愿者，有的放矢開展交通秩序和環境衛生維護，實現自動化監測、智能預警、高效流轉、快速處置。
聚焦開放樓院管理分散、居民需求多樣等難題，市南區還打造“慧安佳”智慧社區綜合服務平臺，在小程序上提供生活繳費、報事報修、家政服務等10余項服務，實現“一鍵下單、快速響應”，以數智賦能基層治理。
開放樓院治理，考驗的是一座城市基層治理的智慧。從黨建引領凝聚合力到分類施治多元共治，從問題破冰到形成長效機制，青島的開放樓院治理實踐，是新時代人民城市理念的生動注腳。當治理的“盆景”連成“風景”，這些承載著城市記憶的“大雜院”也將煥發新生，蛻變為共治共享、宜居宜業的幸福家園。
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