為建立完善我市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，我局制定了《青島市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》（青自然資規(規)字〔2020〕5號，以下簡稱“《辦法》”），文件自2020年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日。按照《山東省行政規范性文件評估暫行辦法》從合法性、合理性、可操作性、規范性和實效性等五個方面進行了評估，經評估，需要繼續執行。考慮到原依據文件《物權法》已廢止，延期后文件依據《民法典》施行，我局對文件中的法律依據進行了相應修改完善。

一、文件延期的必要性

土地二級市場作為要素市場的重要組成部分，對推動經濟社會高質量發展具有關鍵意義。2020年、2022年，中共中央、國務院先后印發《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》《關于加快建設全國統一大市場的意見》，提出完善全國統一的建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場。黨的二十屆三中全會又從深化改革的角度，作出加快發展建設用地二級市場的部署。《辦法》為我市建設用地使用權轉讓、出租、抵押行為提供了政策支撐，對我市范圍內的建設用地使用權轉讓、出租、抵押，特別是土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況進行了規范，明確了土地二級市場交易環節和流程的基本規則，搭建了土地市場“線上+線下”交易場所，實現了交易規則透明、統一，有效促進了土地要素流通順暢。《辦法》自施行以來執行效果良好，且與國家、省新出臺的政策法規沒有沖突。因此，建議繼續執行。

二、主要依據

1.《中華人民共和國民法典》；

2.《中華人民共和國土地管理法》；

3.《中華人民共和國城市房地產管理法》；

4.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；

5.《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）；

6.《山東省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發〔2019〕33號）。

三、主要內容

辦法分七章，主要從建設用地使用權轉讓、建設用地使用權出租、建設用地使用權抵押、建設用地使用權二級市場建設、建設用地使用權網上交易等方面，對建立完善我市建設用地使用權二級市場做了規定。其中，原法律依據《物權法》已廢止，修改后依據《民法典》施行，我局對《辦法》中的法律依據進行了相應修改完善。

（一）建設用地使用權轉讓

一是明確了建設用地使用權轉讓的類型；二是明確了劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓條件；三是明確了出讓方式、作價出資或入股方式取得的建設用地使用權的轉讓條件；四是對涉地司法處置工作銜接、轉讓交易價格管理等做了規定。

（二）建設用地使用權出租

?一是明確了建設用地使用權出租的概念；二是明確了劃撥方式取得的建設用地使用權出租條件；三是提出建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度；四是明確了以出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經營等方式取得的建設用地使用權出租條件。

（三）建設用地使用權抵押

一是明確了建設用地使用權抵押的概念；二是明確了劃撥方式取得的建設用地使用權抵押條件；三是明確了出讓、作價出資或入股、租賃等方式取得的建設用地使用權抵押條件；四是允許營利性養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資；建立建設用地使用權抵押風險提示機制。

（四）建設用地使用權二級市場建設

一是提出了建設土地交易線下有形市場和線上交易市場；二是對土地二級市場的交易流程、信息共享、服務體系、監測監管等做了規定。

（五）建設用地使用權網上交易

主要對交易各方通過青島土地市場網上交易系統參與建設用地使用權網上交易的具體程序、材料準備、系統管理、糾紛解決等做了規定。

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