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各區(qū)（市）發(fā)展改革局，各區(qū)（市）物業(yè)管理行政主管部門，各有關(guān)單位：
現(xiàn)將《青島市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
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附件：青島市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則
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青島市發(fā)展和改革委員會?????青島市城市管理局
2023年12月29日
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青島市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則
第一章??總則
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第一條??為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》《青島市物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。
第二條??本細則所稱物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、機動車停放費、其他服務(wù)費等。
第三條??本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為及監(jiān)督管理活動。
第四條???市、區(qū)（市）發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門等部門依據(jù)各自職責(zé)負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第五條??物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)人；鼓勵物業(yè)服務(wù)人開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務(wù)收費主要通過市場機制形成。
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第二章?物業(yè)公共服務(wù)收費
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第六條??本細則所稱物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事房屋以及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務(wù)，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。
第七條??物業(yè)公共服務(wù)費根據(jù)物業(yè)的類型、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域的前期物業(yè)公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。每個服務(wù)等級對應(yīng)的收費標準為基準價格，具體收費標準根據(jù)收費面積規(guī)模，確定不同的浮動幅度上限。
業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域及其他物業(yè)的公共服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)人約定。
第八條??市發(fā)展改革部門會同市物業(yè)行政主管部門負責(zé)制定并定期向社會公布市區(qū)（市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)，下同）實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費基準價格和浮動幅度。
膠州市、平度市、萊西市發(fā)展改革部門會同同級物業(yè)行政主管部門負責(zé)制定并定期向社會公布本行政區(qū)域內(nèi)實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費基準價格和浮動幅度。
第九條??實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費具體標準按照下列程序確定：
新建普通住宅物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，依法通過招投標或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)公共服務(wù)合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費標準，并于合同簽訂之日起十日內(nèi)報送所在區(qū)（市）物業(yè)主管部門備案。
第十條??實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費具體標準按照下列程序確定：
業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位通過招投標形式選聘物業(yè)服務(wù)人的，其物業(yè)服務(wù)費用標準通過競標產(chǎn)生，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；建設(shè)單位通過協(xié)議的形式選聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)費用標準由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)費用標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定，并在合同中約定。
第十一條??實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，市發(fā)展改革部門會同市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本因素變動等情況適時調(diào)整。
第十二條??物業(yè)公共服務(wù)成本一般包括以下內(nèi)容：
（一）綜合管理費用。包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等，物業(yè)服務(wù)人固定資產(chǎn)折舊，辦公費用。
（二）共用設(shè)施設(shè)備維護費用。包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的公眾責(zé)任保險費用。
（三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費用。
（四）物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。
（五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護、安全防范費用。
（六）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)公共服務(wù)成本不包含公共場地、道路、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用以及中央空調(diào)和二次供水運行等費用，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人有書面約定的除外。
第十三條??建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)公共服務(wù)費的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。前期物業(yè)公共服務(wù)費未在房屋買賣合同中約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十四條??物業(yè)公共服務(wù)費按房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積計收。未辦理房屋權(quán)屬證書的，暫按房屋買賣合同載明的建筑面積計收。
普通住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)儲藏室、車庫及不能辦理權(quán)屬證明的獨立閣樓不得計入物業(yè)公共服務(wù)費的計費面積之內(nèi)，但改變設(shè)計用途用于居住的除外。
依法改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室等參照相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)收費政策執(zhí)行。
第十五條??前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日當月發(fā)生的物業(yè)公共服務(wù)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日當月發(fā)生的物業(yè)公共服務(wù)費，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)。
物業(yè)買受人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費用從建設(shè)單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日次月起按月計收。
物業(yè)公共服務(wù)費原則上應(yīng)按月計收。經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)人可以預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費，但預(yù)收時間不得超過半年；物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或者物業(yè)使用人對預(yù)收時間另有約定的，從其約定。物業(yè)服務(wù)人無法繼續(xù)提供服務(wù)時，應(yīng)當及時將預(yù)收費用退還給業(yè)主或物業(yè)使用人。
第十六條??因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業(yè)公共服務(wù)費應(yīng)當予以減免，差額部分由建設(shè)單位補償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。屬于普通住宅前期物業(yè)服務(wù)的，減免比例為20%。屬于其他物業(yè)的，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商確定。
第十七條??電梯運行費包括電梯運行能耗費用、電梯常規(guī)保養(yǎng)費用、電梯零星配件更換費用及電梯安全檢測費用。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當單獨立賬、專款專用，定期公布收支情況。
第十八條??普通住宅前期物業(yè)服務(wù)期間，住宅連續(xù)空置6個月（含）以上的，由業(yè)主或物業(yè)使用人書面告知物業(yè)服務(wù)人，經(jīng)雙方共同確認后，自空置之日起，其物業(yè)公共服務(wù)費（含電梯運行費）按照不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定的60%交納。房屋空置的衡量標準，原則上為水、電、氣均未使用，或者由雙方協(xié)商約定。
其他物業(yè)交付后空置六個月（含）以上的，其物業(yè)公共服務(wù)費收費標準由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。
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第三章?機動車停放費
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第十九條???機動車停放費包括車位租賃費、停車服務(wù)費和車位場地使用費。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機動車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需要。
第二十條??普通住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車位租賃費和前期物業(yè)服務(wù)期間的停車服務(wù)費、車位場地使用費實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)的機動車停放費實行市場調(diào)節(jié)價。
市發(fā)展改革部門會同市物業(yè)行政主管部門負責(zé)制定并公布市區(qū)實行政府指導(dǎo)價的機動車停放費標準。膠州市、平度市、萊西市發(fā)展改革部門會同同級物業(yè)行政主管部門負責(zé)制定并公布本行政區(qū)域內(nèi)實行政府指導(dǎo)價機動車停放費標準。
第二十一條??車位租賃費是指在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)租賃建設(shè)單位車位由承租人繳納的費用。車位租賃費歸車位所有權(quán)人或使用權(quán)人所有。車位所有權(quán)人或使用權(quán)人委托物業(yè)服務(wù)人管理和收取車位租賃費的，應(yīng)當簽訂書面委托合同；未簽訂書面委托合同的，物業(yè)服務(wù)人不得收取。建設(shè)單位不得以整體或部分轉(zhuǎn)移車位所有權(quán)或使用權(quán)的形式規(guī)避政府指導(dǎo)價管理。
停車服務(wù)費包括使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）內(nèi)的車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。停車服務(wù)收益歸提供停車服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人所有。
占用住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停車的，可以收取車位場地使用費。車位場地使用收益歸全體業(yè)主共有。
第二十二條??機動車停放費原則上應(yīng)按月計收。物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或者物業(yè)使用人對預(yù)收時間另有約定的，預(yù)收時間不得超過一年。
第二十三條??臨時停車是指經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人同意進入小區(qū)探親訪友或辦理其他事務(wù)的臨時性停車。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)期間，臨時停車不超過2小時的，免收停車服務(wù)費或場地使用費；超過2小時的部分，每小時不超過2元；當日連續(xù)停車不超過6元。
第二十四條??普通住宅前期物業(yè)服務(wù)期間，車位使用人如不使用停車位，經(jīng)雙方確認后，自空置之日起，連續(xù)超過一個月（含）未停放機動車的，免收停車服務(wù)費。
第二十五條?對進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進行應(yīng)急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的機動車，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、安裝和物品配送等服務(wù)臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。
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第四章?其他收費
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第二十六條??應(yīng)業(yè)主或物業(yè)使用人的要求，物業(yè)服務(wù)人提供的特約服務(wù)以及物業(yè)服務(wù)人超出物業(yè)服務(wù)等級標準提供的增值服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。特約及增值服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容、收費標準由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)人單獨簽訂服務(wù)合同約定。建設(shè)單位不得與物業(yè)服務(wù)人簽訂特約及增值服務(wù)合同。特約及增值服務(wù)合同不得與前期物業(yè)服務(wù)合同捆綁簽訂。
第二十七條??利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費等共有收益資金，物業(yè)服務(wù)人代為收取、保管的管理費扣除比例不高于20%。
第二十八條??業(yè)主或物業(yè)使用人對其房屋進行裝修時，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當書面告知房屋裝修禁止性行為及有關(guān)注意事項。裝修產(chǎn)生的垃圾，業(yè)主或物業(yè)使用人自行清運的，物業(yè)服務(wù)人不得強行收取垃圾清運費；業(yè)主或物業(yè)使用人委托物業(yè)服務(wù)人代為清運的，應(yīng)當承擔(dān)清運費用，具體收費標準由雙方約定。
第二十九條??住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域（含單元門）實行門禁出入證（卡）管理，應(yīng)當為業(yè)主或物業(yè)使用人每戶免費配置4張門禁卡或出入證，不得在房價和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費用、日常維護費用和押金。采用智能識別門禁系統(tǒng)的，應(yīng)免費為業(yè)主或物業(yè)使用人錄入相關(guān)信息。業(yè)主另有需求申請辦理或保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費。業(yè)主大會成立后，工本費由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定。
第三十條??住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專營單位應(yīng)當向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務(wù)人接受委托代專營單位委托收取費用的，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I單位收取報酬。
專營單位不得強制物業(yè)服務(wù)人代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
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第五章?行為規(guī)范
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第三十一條??物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標準與收費標準應(yīng)當質(zhì)價相符。
第三十二條??物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)人名稱、物業(yè)性質(zhì)及依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標準及收費依據(jù)等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)人選擇服務(wù)等級時，應(yīng)根據(jù)服務(wù)等級內(nèi)容及標準，公示選擇該服務(wù)等級所具備的條件。
新建物業(yè)銷售時，建設(shè)單位應(yīng)將上述公示內(nèi)容，作為房地產(chǎn)銷售明碼標價的內(nèi)容，在銷售場所顯著位置公示。
第三十三條??物業(yè)服務(wù)人代為收取、保管共有收益資金的，應(yīng)當每季度在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第三十四條???物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當健全內(nèi)部財務(wù)管理制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務(wù)人同時服務(wù)于多個物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)成本和收支應(yīng)當按物業(yè)服務(wù)區(qū)域分別核算。
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第六章?監(jiān)督管理
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第三十五條??市、區(qū)（市）發(fā)展改革部門對物業(yè)服務(wù)實行成本調(diào)查監(jiān)審和價格監(jiān)測制度，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件和其他成本資料。
第三十六條??市、區(qū)（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)加強對住宅物業(yè)管理項目服務(wù)質(zhì)量綜合評價的指導(dǎo)工作。對綜合評價不達標且拒不整改或整改未達到要求的前期物業(yè)服務(wù)項目，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會同區(qū)（市）物業(yè)行政主管部門建議調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費時，應(yīng)當明確調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)等級，物業(yè)公共服務(wù)費按照調(diào)整后物業(yè)服務(wù)等級對應(yīng)的基準價格確定，不得上浮。
第三十七條??因政府指導(dǎo)價變動導(dǎo)致普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費收費標準超出政府指導(dǎo)價上限的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在政府指導(dǎo)價規(guī)定范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整。
第三十八條??市場監(jiān)督管理部門對物業(yè)服務(wù)人不執(zhí)行政府指導(dǎo)價、超出政府指導(dǎo)價浮動幅度等價格違法行為依法予以處理。
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第七章?附則
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第三十九條???本細則自2024年2月1日起施行，有效期至2029年1月31日。《青島市發(fā)展和改革委員會關(guān)于進一步貫徹實施<山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>的通知》（青發(fā)改價格〔2019〕257號）及其延續(xù)執(zhí)行文件同時廢止。
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